Tips dan Trik Bisnis Kostan dan Pajak Bagi Pemilik Indekos

Tips dan Trik dalam Bisnis Kost-kostan

Bisnis Kos-kosan adalah salah satu bisnis yang paling stabil di Indonesia, peluang bisnis ini sangat menjanjikan terutama di kota-kota besar seperti Denpasar. Banyaknya arus masuk penduduk yang setiap tahunnya kian meningkat ke kota ini tentunya secara langsung mempengaruhi angka permintaan akan tempat tinggal yang semakin besar. Sementara itu untuk mendirikan sebuah tempat tinggal di kota besar bukanlah hal yang murah, biasanya harga tanah sudah sangat mahal sehingga akan membuat orang berpikir 2 kali untuk mendirikan rumah sendiri. Disinilah peluang bisnis kos-kosan, yang tentunya dapat menjadi pilihan rumah tinggal dengan harga terjangkau bagi para pendatang.

Untuk memulai sebuah bisnis kos-kosan tentunya ada beberapa aspek yang harus dipersiapkan dan dipertimbangkan. Nah disini kami akan memberikan beberapa tips dan trik sebelum anda memutuskan untuk terjun menggeluti bisnis kos-kosan sebagai berikut :

1. Lokasi, Penentuan lokasi adalah langkah pertama yang harus anda lakukan dalam memulai berbisnis kos-kosan, lokasi dapat anda pilih sesuai dengan segmen target pasar anda nantinya. Jika anda ingin mentargetkan mahasiswa, maka pilihlah lokasi didekat kampus atau jika anda mentargetkan karyawan maka pilihlah lokasi di sekitar areal perkantoran.

2. Jaminan Keamanan, Kenyamanan, dan Kebersihan, Persaingan memang biasa terjadi disetiap bisnis termasuk bisnis kos-kosan ini. Bila disekitar tempat anda ingin mendirikan kos-kosan sudah banyak berdiri kos-kosan dengan fasilitas yang sama dengan anda, maka jaminan akan keamanan kenyamanan serta kebersihan ini dapat menjadi nilai tambah untuk kos-kosan anda. Kenyamanan untuk kamar juga merupakan hal yang sangat penting, dapat dilihat dari pencahayaan, sirkulasi udara dan ukuran ruangan yang lega.

3. Harga, Menentukan harga juga merupakan hal yang cukup sulit, karena beda lokasi biasanya berbeda juga harganya. Harga ini bisa tergantung dari fasilitas apa yang kos-kosan anda berikan serta jarak kos-kosan ke kampus atau kantor juga sangat mempengaruhi harga ini. Semakin lengkap fasilitas yang anda berikan maka semakin mahal harga sewa kos-kosan anda.

4. Layanan Tambahan, Menyediakan pelayanan tambahan juga bisa menjadi nilai plus untuk kos-kosan anda. Layanan seperti akses wifi gratis 24 jam tentunya akan sangat menarik perhatian dari para mahasiswa. Dan bila penghuni kos-kosan anda karyawan maka layanan cuci baju ( laundry ) bisa menjadi pilihan anda, karena biasanya mereka sudah kelelahan ketika pulang bekerja dan tidak sempat untuk mencuci pakaian maka layanan laundry dari anda akan sangat membantu mereka, ini juga bisa menjadi sumber penghasilan tambahan untuk anda.

5. Akses, kemudahan akses terutama akan transportasi massa juga sangat penting. Ini akan lebih memudahkan calon penghuni kos-kosan anda untuk pergi kemana-mana tanpa takut mengalami kesulitan dalam mencari kendaraan umum.

6. Fasilitas, keberadaan fasilitas ini juga sangatlah penting tergantung lokasi dan target pasar anda. Bila anda metargetkan mahasiswa, mungkin anda bisa menerapkan fasilitas standar untuk menekan biaya sewa. Tetapi bila anda menargetkan karyawan, bisa saja anda menambahkan fasilitas seperti AC dan Kamar Mandi dalam yang tentunya akan membuat mereka lebih nyaman.

Setelah tahap awal diatas dapat anda kuasai dan berjalan dengan baik, maka inilah waktunya bagi anda untuk mempertahankan dan akhirnya mengembangkan bisnis kos-kosan anda. Mempertahankan keamanan serta kenyamanan dan mengembangkan bisnis kos-kosan dapat anda lakukan dengan melakukan beberapa hal berikut ini seperti :

A. Seleksi, untuk mencegah hal-hal yang tidak diinginkan terjadi di kos-kosan anda karena ketidak jelasan dari asal-usul serta identitas penghuni kos-kosan anda maka ada baiknya melakukan interview singkat secara santai dan halus ketika mereka ingin mendaftar menjadi penghuni kos-kosan anda. Pertanyaan-pertanyaan ringan untuk memperoleh informasi tentang dari mana asal mereka, apa pekerjaan mereka, dimana mereka bekerja serta status mereka adalah hal yang minimal harus anda ketahui.

B. Tata Tertib Pengunjung, kos-kosan memang sering di identikan dengan kehidupan yang bebas tanpa pengawasan dari orang tua. Disinilah dibutuhkan tanggung jawab anda untuk mengelola ketertiban pengunjung kos-kosan anda karena baik buruknya anda mengelola ketertiban penghuni kos-kosan akan menentukan bagaimana citra kos-kosan anda dilingkungan sekitar.

C. Bisnis Pendukung, karakteristik penghuni kos-kosan yang biasanya ingin serba praktis dan cepat dapat anda manfaatkan untuk membuka bisnis pendukung seperti usaha warung/minimarket , konter tempat mengisi pulsa, serta jasa pencuci pakaian biasanya adalah hal yang sangat dibutuhkan dimasa sekarang ini. Selain mentargetkan konsumen yang berasal dari dalam kos-kosan anda, kemungkinan juga anda bisa mendapatkan konsumen dari luar kos-kosan anda yang tentunya semakin membuat pendapatan anda semakin besar dan bisnis anda semakin berkembang.

Sumber : Kontraktor Denpasar

Pajak Bagi Pemilik Indekos (Kost-Kostan)

Anda pemilik rumah indekos? Apakah sudah membayar Pajak Penghasilan Final? Apakah tidak berbenturan dengan pajak yang dikenakan oleh Pemda (Pemkot/Pemkab) dengan pajak Hotelnya? Pada kesempatan kali ini kami mencoba menjelaskan tentang PPh final terkait rumah indekos alias kost-kostan.

Pada artikel sebelumnya yang berjudul Jenis-jenis Pajak atas Transaksi Properti sudah sempat disinggung, yaitu pajak atas persewaan tanah dan bangunan. Namun biar lebih memudahkan pemahaman, kami coba mengulasnya.

#Subjek Pajak

Seperti yang sudah disinggung sebelumnya, jenis pajak yang dikenakan atas rumah indekos adalah Pajak Penghasilan (PPh) Final, maka yang menjadi Subjek Pajak adalah yang menerima penghasilan yaitu pemilik indekos. Berdasarkan Kamus Besar Bahasa Indonesia, pemilik indekos adalah orang pribadi atau badan yang memiliki rumah, kamar, atau bangunan, yang disewakan kepada pihak lain sebagai tempat tinggal/pemondokan dan mengenakan pembayaran sebagai imbalan dalam jumlah tertentu.

#Objek Pajak

Yang menjadi objek pajak adalah penghasilan yaitu setiap tambahan kemampuan ekonomis yang diterima atau diperoleh Wajib Pajak, baik yang berasal dari Indonesia maupun dari luar Indonesia, yang dapat dipakai untuk konsumsi atau untuk menambah kekayaan Wajib Pajak yang bersangkutan, dengan nama dan dalam bentuk apapun.

Berdasarkan penjelasan diatas, maka syarat Subjektif dan syarat objektif sudah terpenuhi, sehingga pemilik rumah indekos harus membayar pajak atas penghasilan dari persewaan rumah indekos, yaitu PPh (PPh) Pasal 4 ayat (2) yang bersifat final.

#Tarif

Tarif PPh Pasal 4 ayat (2) yang bersifat final atas penghasilan dari persewaan indekos adalah 10% dari jumlah bruto nilai persewaan dengan perhitungan sebagai berikut :

PPh 4(2) = 10% x jumlah bruto nilai persewaan

Jumlah bruto nilai persewaan adalah jumlah yang dibayarkan oleh penyewa termasuk biaya perawatan, pemeliharaan, keamanan, dan fasilitas lainnya.

#Bayar/Setor Pajak

Pembayaran/Penyetoran pajak dengan menggunakan Surat Setoran Pajak (SSP) dengan kode Mata Anggaran Penerimaan (MAP) 411128 dan Kode Jenis Setoran (KJS) 403. Pembayaran pajak dilakukan di Bank/Kantor Pos. Apabila tidak ada PPh pasal 4 ayat (2) yang terutang dalam suatu bulan maka tidak perlu melakukan pembayaran.

#Siapa yang melakukan pembayaran? 

Apabila yang menyewa adalah orang pribadi maka disetorkan oleh pemilik indekos, namun bila yang menyewa adalah orang pribadi atau badan yang ditunjuk sebagai pemotong PPh, maka dipotong dan disetorkan oleh penyewa, pemilik indekos diberikan bukti potong.

Pembayaran tidak boleh melebihi tanggal 15 bulan berikutnya, bila yang menyewa orang pribadi (bukan pemotong), namun bila yang menyewa pemotong pajak, maka harus dilakukan pembayaran maksimal tanggal 10 bulan berikutnya.

#Lapor SPT

Apabila sudah melakukan pembayaran, jangan lupa untuk melaporkan SPT masa PPh pasal 4 ayat (2) maksimal tanggal 20 bulan berikutnya. Yang melaporkan adalah pihak yang melakukan pembayaran. Apabila yang bayar pemilik indekos maka yang lapor ya pemilik indekos, tapi klo yang bayar pemotong pajak ya yang lapor juga mesti pemotong pajak.

Biar jelas silakan lihat kewajiban pembayaran dan pelaporan di table berikut ini :

#NPWP

Kewajiban lain yang harus dipenuhi oleh pemilik indekos adalah mempunyai NPWP cabang atas kegiatan usahanya tersebut. Hal ini bila NPWP induk tidak berada pada satu wilayah KPP dengan lokasi kegiatan usaha indekos tersebut.

Pajak Pemilik indekos (PPh final) double dengan pajak hotel?

Satu lagi yang menjadi keraguan tentang pajak indekos ini, yaitu terkait dengan pajak daerah (pajak hotel). Pertanyaan ini sering sekali kami terima, kami coba tampilkan salah satunya… 

...

Tanya :

Assalaamu 'Alaikum Wr. Wb.
 
Pak mohon pencerahan tentang ketentuan pajak rumah kos.
Menurut ketentuan UU No. 28 Th.2009 tentang Pajak dan Retribusi Dareah, Kos2an dengan jumlah kamar lebih dari 10 digolongkan sebagai usaha perhotelan, sehingga dikenakan pajak hotel maksimal 10% oleh Pemerintah Daerah.

Yang menjadi pertanyaan : dengan adanya ketentuan UU No. 28 Th. 2009 tsb. apakah kos2-an (utamanya dengan jumlah lebih dari 10 kamar) oleh Dirjen Pajak masih digolongkan sebagai usaha persewaan bangunan sehingga masih dikenakan lagi PPh final 10%?

Kalau demikian apakah tidak menimbulkan pajak berganda untuk pemilik usaha kos2an?

Jawab :

Wassalamu’alaikum Wr.Wb. Secara substansi berbeda antara PPh dan Pajak hotel... kalo pajak hotel itu adalah pajak konsumsi, jd dikenakan pd saat seseorang mengkonsumis barang dan jasa (pay as you consume), sehingga yang memikul beban pajaknya adalah penyewa kos2an. Sedangkan PPh pasal 4 (2) adalah pajak penghasilan (pay as you earn), jadi yg membayar PPh nya adalah pemilik kos2an, nah kalo subjek pajak nya aja berbeda, jenis pajak nya berbeda ga mgkn jd double taxation toh… kira-kira begitu penjelasannya.

Sumber : Catatan Ekstens

...

Artikel lain yang berhubungan klik disini...